Dans un contexte économique où la pression fiscale est devenue un enjeu majeur pour les investisseurs, il existe des solutions pour optimiser la gestion de son patrimoine immobilier et ainsi payer moins d’impôts. L’une d’entre elles est la création d’une société civile immobilière (SCI). Dans cet article, nous vous expliquons comment cette structure juridique peut vous aider à diminuer votre fiscalité.
Qu’est-ce qu’une SCI et quel intérêt pour payer moins d’impôts ?
La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle a pour principal objectif de faciliter la transmission du patrimoine, d’en simplifier la gestion et/ou d’améliorer la fiscalité des investisseurs.
L’un des principaux avantages de la SCI est sa souplesse, puisqu’elle peut être constituée par une ou plusieurs personnes (physiques ou morales), pour détenir n’importe quel type de bien immobilier (habitation, professionnel, locatif, etc.) et dans des conditions financières librement déterminées par les associés.
Un régime fiscal avantageux
Le régime fiscal d’une SCI dépend de l’option choisie lors de sa création : soit la SCI est soumise au régime de l’impôt sur le revenu (IR), soit elle opte pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette possibilité de choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation personnelle permet d’optimiser la fiscalité sur les revenus immobiliers et de payer moins d’impôts.
Ainsi, sous certaines conditions, une SCI soumise à l’IR pourra déduire de ses bénéfices la plupart des charges et frais engagés pour l’acquisition et la gestion des biens immobiliers. De même, les associés pourront également profiter d’une fiscalité réduite en fonction de leur tranche marginale d’imposition (TMI) et de leur capacité à générer des déficits fonciers.
En revanche, si la SCI est soumise à l’IS, l’ensemble des bénéfices réalisés seront taxés au niveau de la société, ce qui permettra aux investisseurs de maîtriser leur fiscalité personnelle et ainsi d’optimiser la répartition des revenus entre dividendes et salaires.
Une SCI pour optimiser la transmission du patrimoine immobilier
Outre les avantages fiscaux évoqués précédemment, la SCI présente également des atouts pour faciliter la transmission de son patrimoine immobilier.
Une meilleure gestion des indivisions
La création d’une SCI permet d’éviter les problèmes liés à l’indivision, notamment en cas de mésentente entre les héritiers ou de blocage dans la prise de décision. En effet, avec une SCI, chacun des associés détient des parts sociales qui représentent sa quote-part des biens immobiliers, ce qui simplifie la gestion et garantit une meilleure répartition des droits et devoirs de chacun.
Des donations facilitées
La transmission du patrimoine immobilier peut également être optimisée grâce au principe des parts sociales. En effet, il est plus simple de donner des parts de SCI plutôt qu’un bien immobilier en indivision, ce qui permet aux parents de transmettre progressivement leur patrimoine à leurs enfants tout en profitant des abattements fiscaux applicables en matière de donation.
De plus, la valorisation des parts de SCI prend généralement en compte une décote par rapport à la valeur vénale des biens immobiliers détenus, ce qui permet de réduire encore davantage la base imposable lors d’une transmission.
Comment créer une SCI pour payer moins d’impôts ?
Pour profiter des avantages fiscaux de la SCI, il convient de suivre les étapes suivantes pour sa création :
- Rédiger les statuts : ils devront mentionner notamment l’objet social (l’activité de gestion immobilière), le siège social, la durée de la société, la répartition des parts sociales entre les associés et la désignation du gérant.
- Immatriculer la SCI : cette formalité doit être réalisée auprès de la Chambre de commerce et d’industrie (CCI) et du centre de formalités des entreprises (CFE) compétent, afin d’obtenir un numéro SIRET et un extrait Kbis.
- Publier un avis de constitution : cet avis doit être publié dans un journal d’annonces légales (JAL) du département du siège social de la SCI.
- Ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI : il est indispensable pour y déposer les apports des associés et gérer les opérations courantes de la société.
Une fois ces démarches réalisées, la SCI devra adopter une comptabilité spécifique et se conformer aux obligations déclaratives en matière d’impôt sur le revenu ou d’impôt sur les sociétés, selon le régime fiscal choisi.
Quelques précautions à prendre avant de créer une SCI
Si la SCI présente de nombreux avantages pour optimiser la fiscalité et faciliter la transmission du patrimoine immobilier, il convient néanmoins de prendre certaines précautions avant de se lancer :
- Vérifier que la création d’une SCI correspond réellement à vos objectifs patrimoniaux et à votre situation personnelle (niveau d’imposition, capacité d’emprunt, etc.). Il peut être judicieux de consulter un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour vous aider à choisir la meilleure option.
- S’assurer de la solidarité entre les associés et leur implication dans la gestion de la SCI. En effet, tous les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales à proportion de leurs parts, ce qui implique une confiance mutuelle et une bonne entente pour mener à bien les projets immobiliers.
- Ne pas envisager la SCI comme une solution miracle pour payer moins d’impôts, mais plutôt comme un outil de gestion patrimoniale sur le long terme. En fonction de l’évolution des lois fiscales et du marché immobilier, il peut y avoir des aléas ou des changements de stratégie à anticiper.
En conclusion, la création d’une société civile immobilière (SCI) peut être une solution intéressante pour optimiser la fiscalité sur les revenus immobiliers et faciliter la transmission du patrimoine. Toutefois, elle nécessite une bonne réflexion en amont et une attention particulière aux obligations légales et comptables inhérentes à ce type de structure juridique.